其实我打心底里是不想再写预测、判断未来的东东，毕竟我不是专职搞研究分析的，所观、所感及所触的仅为个体，更不是基于详尽可靠且采集范围广的数据来琢磨，所以只能说是瞎猜胡写的愚见。
最近又在网上看了些楼盘成交的数据、电视台上地产专家/老总们的辩论、及与几个楼盘洽谈业务时的亲身感受。不由得又忍不住的想嚷嚷几句：提防当前的楼市回暖仅是“回光返照”的昙花一现！
主要从深圳来说吧，自11月开始楼盘成交数据都是比较好看的，屡创新高，从10月的最低每日二、三十套、月均百余套上升到目前的最高四百余套、月均二百套以上的数据来说是非常喜人的，无外乎连我这个一直唱空楼市的保守家伙也不由得暗地叫声“好”！地产老总、专家、媒体们更少不得长篇累幅且信誓旦旦的说：楼市终于回暖了，已经安全触底反弹上涨指日可期！
但我还得乌鸦嘴似的给诸位看官泼一盆凉水，这个“好”咱们还是别叫的太早了，目前的新高是合理的，但同时恐怕也是为春节后的新低打“基础”吧。如果从“屁股决定立场”的角度来看我真是希望楼市、中国经济早日复苏，因为它的低迷也直接关乎我的吃饭问题。但以下几方面的担忧咱也不能视而不见吧！
1. 宏观来说，目前还不是中国经济最坏的时候，明年的出口形势会更加严峻；内需呢因失业率进一步提升、随低端的加工制造企业倒闭潮到来、返乡的农民工越来越多，同样会大大削弱沿海外向型经济城市与内地三、四级城市的消费能力；投资的确会在国家的硬撑下迅速增长，但硬件投资其辐射面、带动力会越来越有限，并且反应到整体经济上还会有1-2年的滞后。因此对房地产这种人生仅有一、两次购买机会的超大件消费品来说影响更甚，饭碗都不稳定了还敢四处借钱来凑首期、按揭贷款吗？
2. 微观来说，目前除却已浮出水面的加工制造业外，其它服务业、商业流通领域亦是疲态尽显，如我常打交道的汽车经销/维修业、零售/百货连锁业、餐饮娱乐业、证券理财金融业等都在叫苦连天，想尽一切办法的节省开支、压缩成本、甚至取消招聘裁减岗位。并且目前年底对于这其中的绝大部分企业来说都是一年中旺季，所以再困难它们都还不太会显露、会坚持着，但等过了春节后的2、3月份淡季来临时，肯定有些今天还看着好好的企业关门倒闭掉。如买房自住消费的主力群体：金融/通讯/IT业中的金领白领、中小企业主、各类商户（如东门、华强北的店铺掌柜、小老板们）、公务员这些，除了公务员薪水福利在传言日盛存在“加薪”可能外，其它些均会少了奖金、短了利润、甚至减了工资而延缓买房的时间。（注：华强北卖手机、卖电脑的柜台，生意下滑得很厉害，远不能跟去年比；我亲身接触的一家投资规模2000万以上的汽车4S店和另一家挺有实力的汽车租赁公司已经在前几天关门跑路了）
3. 年底了的放量成交不过是积累了一年来刚性需求的一次集中释放。拿今晚上深视财经频道那个中原地产专家的数据：深圳每年的正常房地产消费量是每年1500万平米、13-15万套，05-07年新房与二手房相加均在这个数左右。但今年前10月这个数约为700万平米、不足8万套，即有近1/2的实际需要被硬生生的延迟推后了。为什么？还不因为房价高的实在无法忍受，哪怕是已经积攒了几十万首付款、婚也结了、小孩也快生了，但看着房价会有下行而一再期盼并坚持着。但到年底了节日接踵而至、全家能团聚、喜庆的时候，再加利好、宽松的政策一再出台使得这一半被压抑的需求其中一部分得到了集中释放。所以这也是非常正常、且合理的，如果这时候还没有一丝好转的迹象、而一直像十月数字那样苍白与凉心，那真有可能使得房地产业会在09年如香港97年那样崩盘。那是十分恐惧且不能再让其重演的悲剧。
4. 细看成交数据还会发觉其中近7成均属于关外的低价楼盘，的确对于已经跌到6000-8000元每平米这个价位来说对于关外亦算得趋于合理了。未来的情况即或是再跌再糟、空间也只有最多20%的限度，因此对于急需要房安家的自住群体来说，这个价格咬咬牙是可以接受的。或者以前本想在关内置业安家的有一定经济实力的人群看着关内房价依然坚守、几乎没什么动静，他们迫于某种压力及因由也只有很不情愿的出手关外的房子。这对关内楼盘来说是相当糟糕的一件事，这种好歹还有些经济实力的主儿错过了再找就难了。
5. 其它我们还得警惕的因素有：深圳的吸引力在减小。在8、90年代大部分敢于吃螃蟹出来闯荡的，目的地均会指向以深圳为主的特区和广东这个改革开放的前沿省份，但现在呢深圳早已不是大家的第一选择了，目前得数上海这个最国际化的都市和北京这个无可替代比拟的政治文化中心。网易丁磊前段时间好像也在媒体上说过此类的话。就我的亲身感受来说同样的岗位目前深圳的薪水已经低于北京、上海，因此中高端人才的外流这也不仅是句空话；
租金回报率的下降将导致投资者09年的抛盘量进一步增加。目前深圳写字楼租金已明显下降，提前终止合同和不再续约的现象已不是个案，同样公司利润收益少了，裁员减薪去奖金只不过是下一环接棒者，并会传递到个人租赁市场去。09年深圳个人住房租金下行也是不可避免的问题。最终会对本来已经很低投资回报率的楼市投机者来说进一步雪上加霜，忍痛出手抛盘；
香港的经济变坏对深圳的影响将日益明显及扩大。前几年楼市疯狂的时候，最重要的一个提法就是深港同城。的确这是未来的趋势，不管是在交通的便捷性，还是在进出关手续的简化上，或者经济深度合作共享方面。但目前香港这个最国际化的都市受欧美经济危机影响已经是苦不堪言了，去那边走一圈就可以看到萧条日显。港人投资比例大的东海花园抛售量急剧增大、皇岗口岸附近娱乐会所的生意大受影响亦不算是什么新闻了。再回想前段时间有用心的记者跑去各个售价2万元以上楼盘夜晚数灯的新闻：这些豪宅平均只有3成的亮灯率。可见投资买房占了绝大部分，与年底楼市成交放量相同，09年它们的出货放量也绝不会只是片面之词。
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如前几年要为楼市疯狂上涨找理由一样，俺要有闲心还可以掰呵出几十条来。是否能真的应验，我不是算命先生，那只能如冯大爷说的一样：看未来！
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